100 Jahre Heimbau Breisgau eG:Im Einsatz für die Gemeinschaft

Gerne wird von der „guten, alten Zeit“ geredet. Doch wenn man genau hinschaut, dann war die alte Zeit keineswegs so gut – was erst jüngst bewiesen wurde anlässlich des 100jährigen Jubiläums der Freiburger Heimbau Breisgau eG. Am 12. Mai 1919 gegründet, am 22. Mai ins Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Freiburg eingetragen, war diese erste Freiburger gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den Mittelstand nichts anderes als der Versuch von Privatpersonen, sich am eigenen Schopf aus einem Sumpf aus Wohnungsnot, Geldentwertung, steigenden Preisen und sozialen Verwerfungen zu ziehen. Die „Motoren“ der Gründung, Architekt Curt Balke und Baurat Wilhelm Sattler, scharten 100 Bürger um sich, um gemeinsam - getreu der Devise des Genossenschaftsgedankens „Was einer nicht schafft, das schaffen viele gemeinsam“ – neuen und vor allem auch bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wer würde diese Problematik heute, 100 Jahre danach, nicht als eine aktuelle wiedererkennen?
Und was heute problematisch ist, das war es auch damals: Waren schon 1919, im Jahr der Gründung, Reihenhaussiedlungen für kinderreiche Familien in Freiburg-Herdern und Freiburg-Waldsee entstanden, so musste sich die Heimbau angesichts der hohen Grundstückpreise auf den Mehrfamilienhausbau verlegen, um mehr erschwinglichen Wohnraum realisieren zu können. Größtes Projekt damals, 1927 bis 1930, war der markante „Heimbau-Block“(Stefan-Meier-Straße, Ecke Sonnenstraße) mit 75 Mietwohnungen. In diesem beinahe herrschaftlichen Ensemble ist die Baugenossenschaft noch heute beheimatet.
Da das Wohnungsbau-Unternehmen auch heute keine Grundstücksreserven hat, sind Baulandpreise ein wichtiger Punkt bei allen Vorhaben. Dennoch baut die Heimbau unverdrossen: Mitte 2018 wurde das Areal Im Grün 10-16 in Waldkirch-Batzenhäusle mit 30 Mietwohnungen bezogen. Durchschnittsmiete um die 9 Euro/m², Investitionshöhe: 6,5 Millionen Euro. Auch 2019/20 baut die Heimbau weiter: so entstehen derzeit in der Blumenstrasse11 in Gundelfingen 15 Mietwohnunge, Investitionsvolumen 4,1 Millionen Euro, Fertigstellung und Bezug Mai/Juni 2020. Die Durchschnittsmiete dort wird bei 9,50 Euro/m² liegen. Das sind drei Euro weniger als die in Gundelfingen marktübliche Neubaumiete.
Im September wird in Elzach der Bau von zwölf Wohnungen mit Tiefgarage beginnen, das Projekt hat ein Investitionsvolumen von 3,1 Millionen - mit Grundstück. Im Januar 2020 ist Waldkirch dran, ein Sechs-Familienhauses soll im Rahmen einer Nachverdichtung auf dem genossenschaftseigenen Grundstück Hödlerstrasse 47 entstehen.
Egal, ob Wohnblöcke, ob Einzel- oder Reihenhäuser, stets stand die Qualität von Wohnungen und Wohnumfeld im Vordergrund. Credo war – und ist - „gediegene, mustergültige und gesunde Mietwohnungen“ zu errichten, wie es der frühere Geschäftsführer Karl Kuhn formulierte. Balkone, Einbaubäder, Lärmschutzfenster und zentrale Heizungsanlagen waren bei der Freiburgs Heimbau seit den 60er Jahren Standard. Umfangreiche, sukzessive energetische Modernisierungsmaßnahmen bewirkten, dass heute über 90 Prozent der Heimbauten eine gute Energieeffizienz haben. Jährlich gibt die Heimbau im Schnitt rund 2,5 Millionen Euro für Erneuerungsmaßnahmen aus.
Doch wie das Credo qualitativ anspruchsvollen Bauens gilt ebenso die Maxime "Wir müssen auch wirtschaftlich arbeiten," wie es Vorstand und Geschäftsführer Martin Weiner formuliert hat. "Wir sind eine traditionelle Genossenschaft ", sagt er, der seit 1995 an Bord ist, zuerst als nebenamtlicher, seit 2000 als hauptamtlicher Vorstand. Genossenschaft, das bedeutet nicht Profitmaximierung, sondern bezahlbaren Wohnraum für die Mitglieder zu schaffen. Probleme sieht Weiner deshalb in der für Dietenbach geforderten 50-Prozent-Quote für geförderten Wohnungsbau. Denn das rechne sich nicht und eröffne ein Problem der Ungleichbehandlung: "Es kann nicht im Sinn einer Genossenschaft sein, ein Haus mit zehn geförderten Wohnungen zu bauen und den Verlust über die Miete für zehn andere, frei finanzierte wieder reinzuholen." No Chance? Doch: ein Abkommen mit der Stadt über Heimbau-Wohnungen für eine Neubaumiete von unter zehn Euro/m².
100 Jahre nach Gründung der Heimbau Breisgau ist die Idee einer Baugenossenschaft immer noch aktuell. Einst als Genossenschaft für den Mittelstand gegründet, reicht heute das Mitgliederspektrum vom Professor bis zum Hartz-IV-Empfänger. Alle erhalten vier Prozent Dividende auf ihre Geschäftsanteile und entscheiden auf jährlichen Mitgliederversammlungen mit. Die Mitgliederzahlen sind zwischen 2008 und 2018 deutlich nach oben gegangen, von 2.152 auf 3.883, Spiegelbild der Situation auf dem Wohnungsmarkt. Parallel dazu ist die Fluktuation, die Ende der 1990er Jahre noch bei jährlich 110 lag, inzwischen auf 60 bis 80 Wohnungswechsel gefallen: Jede/r ist froh, ein Dach über dem Kopf zu haben – und eines der Heimbau gehört sicher zu den begehrtesten. Entsprechend steigen die Zahlen auf der Warteliste, rund 700 Mitglieder stehen drauf. Die Wartezeiten betragen derzeit von einem bis fünf Jahren. Das variiert, denn „je nach besonderen Mieterwünschen, zum Beispiel nur Freiburger Osten etc., muss man eher länger warten. Etwas kürzer ist die Wartezeit, wenn der Wohnungsort flexibel ist, beispielsweise auch Teningen oder Regio!“, schildert Martin Weiner den Ablauf.
Trotz über 1.200 Wohnungen im Bestand, trotz eines Eigenkapitals von 33,5 (2018; 2008: 14,4) Millionen Euro, ist die Heimbau Breisgau eG die kleinste der drei Freiburger Wohnbaugenossenschaften. Und vielleicht auch die am wenigsten bekannte. „Wir sind nicht still, sehen unsere Hauptaufgabe jedoch darin, unsere Wohnungen und Gebäude, auch im Sinne der kommenden Generationen, so zu entwickeln, dass die Heimbau den genossenschaftlichen Förderauftrag auch noch in Jahrzehnten für die Menschen in Freiburg und der Region erfüllen kann. Unsere Belegschaft ist recht klein, aber sehr motiviert. Wir sind inklusive Vorstand 20 Personen, der Aufsichtsrat hat 10 Mitglieder. Der Einsatz für unsere Mieter und Mitglieder ist uns sehr wichtig, darauf konzentrieren wir uns. Dabei sind wir weniger auf die kurzfristigen Schlagzeilen in den Medien, als vielmehr auf nachhaltige und generationenübergreifende Bestandsentwicklung aus!“, schildert Weiner das Selbstverständnis der Genossenschaft.
Es sind in der Geschichte der Heimbau immer die gleichen Probleme gewesen – ob nach dem 1. Weltkrieg, nach dem 2. Weltkrieg, in den 1970er Jahren oder heute: Wohnungsmangel. „Wir sehen uns als klassische Wohnungsbaugenossenschaft, die alle Bevölkerungsgruppen ansprechen möchte: Jung, alt, Familie, arm, intellektuell, Handwerker.“
Welch wichtige soziale Funktion Freiburgs drittgrößte Wohnbaugenossenschaft hat, wurde in den Redebeiträgen anlässlich der Jubiläumsfeier im Denzlinger Kultur- und Bürgerhaus deutlich: Wohnen ist eine Frage der sozialen Gerechtigkeit, Wohnungsmangel daher sozialer Sprengstoff. Und: Genossenschaften müssen gewinnorientiert sein, damit sie gemeinwohlorientiert handeln können. Freiburgs OB Martin Horn und Landrat Hanno Hurth dankten der Heimbau daher für das, was sie in 100 Jahren in privater Initiative, nicht staatlich verordnet, für die Menschen und damit für das Gemeinwohl geleistet hat. „Weiter so!“, rief Horn den Verantwortlichen der Genossenschaft zu.
Prof. Dr. Theresia Theurl, geschäftsführende Direktorin des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster, sah dafür in ihrem Gastvortrag gute Chancen: „Das Geschäftsmodell ist nachhaltig und wer 100 Jahre alt wird, der hat auch gute Aussichten, 200 Jahre alt zu werden!“ Sie warnte allerdings davor, dass sich Genossenschaften von der Politik vereinnahmen lassen – Politiker sähen im genossenschaftlichen Gedanken gern eine „Art sozialpolitische Wunderwaffe“, und das könne eine solche Institution unmöglich sein, insbesondere dann, wenn durch einen Wust an unrealistischen Vorstellungen, Vorschriften und Gesetzen die Rahmenbedingen für einen qualitativ hochwertigen, aber eben auch bezahlbaren Neubau erschwert würden. Und da es Aufgabe eine Baugenossenschaft ist, immer weiter zu bauen, würde die Heimbau Breisgau eG eben auch gern eine mögliche Wohnbebauung im geplanten Stadtteil Dietenbach realisieren. Wenn die Bedingungen stimmen...

Text: Stefan Pawellek